Недвижимость всегда вызывает особый интерес мошенников.  Организованное мошенничество выявить очень трудно. Например, обнаружить поддельный документ может только экспертиза.   Помимо проверенных временем схем мошенники придумывают новые способы  как завладения квадратными метрами граждан. В некоторых случаях жилищные аферисты действуют по принципам финансовой пирамиды. А в будущем, не исключено, пустят в ход новые технологии - мобильные приложения, электронные сертификаты… 

Риелтор Анна Волгина рассказала, с какими незаконными схемами рискуют столкнуться покупатели квадратных метров и по каким признакам можно определить, что вы имеете дело с мошенниками.

 

Аренда — продажа — аренда

— Существует много схем мошенничества, связанных с недвижимостью. Два наиболее распространенных, на мой взгляд, вида мошенничества в Казахстане, — говорит Анна Волгина. — Первый вид —  это продажа арендованного жилья. Схема достаточно проста, оттого эффективна и часто применяема. Заключается она в том, что злоумышленники арендуют недвижимость на определенное время и чаще всего выплачивают арендодателю всю сумму. В период аренды происходит продажа либо пересдача в аренду другому, ничего не подозревающему лицу. Чаще всего эта схема предполагает подделку правоустанавливающих документов — договора купли-продажи, договора дарения и т. д., хотя, как показывает практика,   достаточно часто арендаторы даже не интересуются наличием документов либо доверяют копиям.

Вторая схема мошенничества хорошо известна на рынке недвижимости в и чем-то дублирует описанный выше сценарий, но все же имеет несколько отличий, связанных с подделкой документов.

— Чаще всего мошенники прибегают к одному из трех вариантов подделки документов, — рассказывает риелтор Волгина. — Первый: подделка доверенности на продажу недвижимости или «Доверенность левой рукой». В этом случае собственник жилья является основным действующим лицом, так как итог один — судебные разбирательства и проведение почерковедческих экспертиз. Дело в том, что, подписывая доверенность у нотариуса, собственник расписывается левой рукой, хотя сам правша, или, наоборот, и экспертиза подтверждает это, после чего сделка признается не состоявшейся.

Третий вариант — «Ложное оформление». 

— Классическая схема, предполагающая наличие лже-нотариуса, печати которого используются для засвидетельствования необходимых документов: сделки купли-продажи, доверенностей и т. д., — поясняет риелтор.

 

Кооператив, который пирамида

— В качестве схемы жилищные мошенники могут использовать принцип пирамиды. Есть два способа вовлечения граждан в такие схемы, — рассказывает Анна Волгина.— Первый — продажа квартиры в рассрочку, второй — аренда с последующим выкупом. И в том, и в другом случае организаторы пирамиды требуют внести первоначальный взнос для приобретения квартиры, паевый взнос участника жилищного кооператива и ежемесячные платежи.

— Как правило, клиентов привлекают через социальные сети или при помощи сарафанного радио. Также мошенники активно рекламируются в интернете. Зачастую используются все возможности так называемого партизанского маркетинга, — говорит риелтор.

Отметим, что, например, полтора года назад в Карагандинской области работала компания по продаже недвижимости, которая действовала как потребительский кооператив: недвижимость продавалась в рассрочку, причем «без процентов и переплат». На компанию поступили жалобы в правоохранительные органы, в итоге было возбуждено досудебное производство по статье «Лжепредпринимательство».

Компания, о которой идет речь, как поясняет Анна Волгина, была самой крупной за последнее время из тех, что связаны с недвижимостью. Она активно продвигала себя не только в нашей области, но и в Астане и Алматы. Просуществовала эта контора недолго – два года. Сейчас, если подобные организации и существуют, то действуют локально и не так открыто. В целом же подобного рода кооперативы юридически регистрируются как классический кооператив, хотя и действуют как пирамида. Вступительный взнос в кооператив подобного рода, как правило, очень большой — до 1 миллиона тенге. Это скрытый источник финансирования дальнейшей деятельности кооператива за счет притока новых участников.

В подобных схемах, продолжает собеседница, квартиры оформляются не на определенного члена кооператива, а на сам кооператив, Соответственно это собственность всех его участников, коих могут быть сотни и даже тысячи.

Также важно учесть, что покупка новой квартиры возможна только в том случае, если будет сохраняться поток новых покупателей, вносящих новые «первоначальные взносы». 

— Причем соотношение тех, кто получил договор аренды на квартиру, и тех, кто не получил, будет примерно всегда одним и тем же — один к двум. В итоге трое вносят деньги, чтобы один из них заехал в квартиру. Остальные двое ждут следующих четырех участников, каждый — по двое, — поясняет риелтор.

Еще один важный момент: ежемесячные платежи идут не на выкуп определенной квартиры, а на покупку следующих. Это делается для привлечения новых участников.

Мошенники идут в ногу со временем

Помимо классических вариантов мошенники придумывают новые способы отъема квартир у граждан. Например, в России в последнее время популярна схема, в которой задействованы микрофинансовые организации.

— Микрофинансовые организации выдают деньги в долг под залог недвижимости,   —  говорит риелтор. — Но при этом залог оформляется как купля-продажа. Как только человек получает деньги, квартира переписывается на другое лицо. Заемщику говорят: «Когда вернешь долг, тогда отдадим квартиру». Проценты при этом очень высоки. И в итоге заемщик очень быстро становится должен огромную сумму. Люди вынуждены собирать деньги по знакомым, чтобы вернуть недвижимость.

Риелтор отмечает, что люди идут в микрофинансовые организации, когда срочно нужны деньги. Как правило, человек находится в критической ситуации и не понимает, что делает. Но договор он подписывает сам, поэтому и ответственность за все действия тоже лежит на нем.

Эксперт считает, что в будущем мошенничество с недвижимостью будет осуществляться в основном по проверенным временем схемам. Однако не исключено, что появятся и новые сценарии, и они, скорее всего, будут связаны с современными технологиями, с социальными сетями. Например, после введения электронной регистрации прав собственности по сделкам с недвижимостью появляется новое поле для незаконных действий: ложные мобильные приложения, недостоверные электронные сертификаты и прочее. Нужно понимать, что каждое нововведение будет тщательно исследоваться злоумышленниками на предмет поиска слабых мест.

 

Покупка квартир у знакомых

Существуют и другие схемы мошенничества, о которых нам не рассказал риелтор, но которые журналистам известны благодаря громким уголовным процессам. Например, схема реализации квартир знакомыми. В шахтерской столице такого рода преступления даже более распространены, чем продажа недвижимости по поддельным документам.

Люди склонны верить своим знакомым. Причем настолько, что отдают деньги, ничего не проверяя. Так, например, в 2016 году некая Елена Александровна решила продать несуществующую квартиру знакомой семье, которая нуждалась в жилье. Мошенница рассказала, что якобы владеет тремя квартирами. И предложила купить одну из них по цене ниже рыночной.

Со своих знакомых Елена Александровна попросила сначала 3500 долларов на оформление документов и пообещала, что эти деньги затем войдут в стоимость квартиры. Позже мошенница взяла с пострадавших еще 1000 долларов (на оформление квартиры), затем еще 3000. Чтобы все действия выглядели законными, мошенница даже написала расписку.

Самое удивительное, что деньги семья отдавала, даже не увидев квартиры! Преступница, конечно, пообещала, что покажет жилье. Для этого она встретилась со своей знакомой и ее мужем на улице и… указала на окна в одном из домов! Дескать, там ваша квартира. Пострадавшие даже не попытались войти в дом и осмотреть жилплощадь. В итоге люди оказались «кинутыми» на сумму в 7500 долларов. О том, что никакой квартиры нет и в помине, жертвы узнали, только когда мошенница исчезла.

 

Мошенники «со связями»

Другой вид мошенничества, который получил распространение в последние годы, строится на легенде о высоких связях. Например, преступники обещают поспособствовать в оформлении ипотеки даже без первоначального взноса и подтверждения доходов. Жертву убеждают в том, что благодаря знакомствам в банке кредит оформят легко и быстро. Естественно, за определенную плату. Сумма «благодарности»» зависит от финансовых возможностей клиентов.

Нередко мошенники предлагают купить дешевое залоговое имущество через банки либо обещают поспособствовать приобрести недорогую недвижимость с торгов. Так в декабре прошлого года в Караганде вынесено решение по делу мошенников, которые продавали заложенную в банке квартиру, хотя не имели на нее никаких прав. Но покупателю преступники говорили, что помогут ее приобрести всего за 20 тысяч долларов. В итоге потерпевший отдал в качестве залога больше двух миллионов тенге. Причем и в этом случае мошенники не побоялись оформить официальный договор займа, чтобы сделка выглядела как законная.

К «высоким связям» стоит отнести и случаи, когда гражданам обещают помочь с льготным жильем. Например, прошлой осенью в Астане поймали мошенника, который за определенную мзду обещал студентам заселить их в общежитие. Пострадавшими в итоге оказались 12 человек, каждый из которых отдал за будущее койко-место по 60 тысяч тенге.

В Темиртау прошел судебный процесс над 64-летней обвиняемой, которая обещала жертвам помощь в получении арендного жилья по госпрограмме. От действий предприимчивой гражданки пострадали 11 человек, а она сама обогатилась на   14 миллионов тенге. Существовал даже прайс на услуги: за получение однокомнатной квартиры надо было отдать 500 тысяч тенге, за двухкомнатную — 850 тысяч, за трехкомнатную  —  1 000 000 тенге.

В этих случаях злоумышленники также очень часто находят жертву через своих знакомых. Как правило, мошенники представляются сотрудниками акиматов и обещают похлопотать о получении земельного участка или льготного жилья.

После судебных разбирательств в 99 случаях из 100 квартира остается у настоящего владельца, а не у потерпевшего, который заплатил за нее  мошеннику. Если преступник успел потратить полученные обманным путем средства, вернуть их будет сложно. Возмещение ущерба идет по месту отбывания наказания осужденного. В колонии они работают, зарплату получают и перечисляют. Сколько они там зарабатывают? От силы тысяч 20-30. Потерпевшие годами могут ждать выплаты ущерба. Срок наказания по такому виду мошенничества — от 3 до 7 лет лишения свободы, нередко с конфискацией имущества. Наказание может быть условным, если преступник раскаялся и полностью возместил ущерб жертве.

Специалисты называют несколько признаков в поведении продавца квартиры, которые должны насторожить покупателя:

- вам не дают выбрать нотариуса, а ведут только к своему специалисту;

- вас торопят с решением;

- вы не получаете четких ответов на свои вопросы.

Хозяев квартиры может быть несколько

Пожалуй, стадия проверки юридической чистоты сделки еще более важна, чем изучение личности продавца. Кто еще кроме продавца имеет право на проживание в данной квартире? Наиболее частые проблемы связаны со следующими случаями:

1. Появление бывшего супруга, имеющего право на проживание в этой квартире на договорной основе по решению суда.

2. Появление освободившегося из мест лишения свободы лица, временно выписанного из квартиры, но имеющего право на долю при приватизации квартиры.

3. Появление пропавшего, безвестно отсутствующего, находящегося в длительной командировке, на обучении за рубежом члена семьи, ранее прописанного и выписанного при приватизации квартиры.

4. Появление наследника по завещанию, споры между наследниками квартиры.

5. Существование лица, имеющего право на ренту (пожизненное содержание), связанную с данной квартирой.

6. Существование иных обременений, налагаемых законом на данный объект недвижимости (ипотека, арест и т. д.).

7. Наличие недееспособных лиц, сособственников в данной квартире.

8. Нарушение прав несовершеннолетних при продаже квартиры.

Следовательно, при проверке чистоты сделки необходима проверка всех обстоятельств, связанных с правами и обязанностями лиц, имеющих отношение к продаваемому объекту собственности.

На что обращать особое внимание?

При аренде квартиры проверяйте правоустанавливающие документы. Просите предъявить вам подлинники. Вы можете сделать копии этих документов. Посмотрите, на чье имя выписаны коммунальные квитанции. Выясните, кто проживал в квартире, кому она принадлежит. Можно узнать это и через соседей. Пообщайтесь с жильцами подъезда. Это очень полезно, если вы собираетесь покупать квартиру или снимать ее на длительное время. При сделках с недвижимостью пользуйтесь услугами профессиональных риелторов или юристов. Ищите специалистов по отзывам и положительным рекомендациям. Будьте особо внимательны, если продавец действует по доверенности. При покупке недвижимости на каждом этапе нужна тщательная проверка, а при работе с доверенностью она вообще должна быть исключительной. Постарайтесь встретиться с тем, кто выписывал документ (владельцем недвижимости). В противном случае нужно сделать запрос в нотариальную контору, которая оформляла доверенность. Также стоит сделать запрос в республиканскую или областную нотариальную палату, чтобы проверить полномочия нотариуса.

Если вам предлагают помощь в оформлении ипотеки, в приобретении дешевой квартиры у знакомых и прочее, действуйте так же, как и при стандартной покупке недвижимости. Основные этапы сделки состоят из проверки правоустанавливающих документов на недвижимость, определения круга лиц, имеющих отношение к недвижимости, проверки обременений на недвижимость, изучения истории приобретаемого объекта. Вас должно насторожить, если к проведению сделки вам не дают привлечь специалистов (юристов, риелторов), тянут к своему нотариусу.

Мошенники также могут предлагать купить квартиру почти даром, потому что она выставлена на торги. Помните, что торги проводятся по строгим правилам. Ознакомьтесь с ними, прежде чем принимать какие-то решения.

Павел ПОПОВКИН